PROPIEDAD HORIZONTAL

Como sabemos, la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 supuso un hito en el desarrollo del país, ya que desde el mismo momento de nacer se convirtió en un importantísimo instrumento social coadyuvador de la explosión demográfica y económica de éste. En aquel momento el legislador se adelantó a dar solución a los fenómenos paralelos del baby-boom y de la industrialización, los cuales llevaron a España a un despegue económico hasta entonces sin precedentes.

Y eso es así y siempre ha sido así, porque la prosperidad económica de un país depende en gran medida de que las leyes que se promulguen se hagan oportunamente y se adapten a la realidad social y económica de éste.
Durante estos sesenta y cinco años, nuestra veterana Ley de Propiedad Horizontal ha sido un instrumento utilísimo para facilitar el acceso a la propiedad de una gran capa de población, y ello se debe, entre otros motivos, no solamente a la gran calidad de la misma y a su oportunidad en el momento de su promulgación, sino también a que, a través del paso del tiempo, ha sabido ir adaptándose a las nuevas necesidades sociales.
Basta con observar el régimen de mayorías necesarias para la adopción de acuerdos, hoy contemplado en el artículo 17 (art. 16 en la redacción originaria), para comprobar que la rigidez de éste, que exigía la unanimidad de los propietarios para la adopción de los acuerdos relevantes (los que exigían la modificación del título constitutivo o los estatutos), se ha ido dulcificando a medida que han ido apareciendo nuevas necesidades sociales, no previstas, por motivos obvios, en los años sesenta.

“Nuestra veterana Ley de Propiedad Horizontal ha sido un instrumento utilísimo para facilitar el acceso a la propiedad de una gran capa de población y ello se debe, entre otros motivos, a que a través del paso del tiempo ha sabido ir adaptándose a las nuevas necesidades sociales”

Así, la instalación de antenas de telefonía móvil en las cubiertas de los edificios, la realización de obras que mejoren la eficiencia energética como es la instalación de placas solares, la supresión de barreras arquitectónicas, la instalación de ascensor, el establecimiento o la supresión de los servicios de portería, conserjería o vigilancia, la segregación, división y agrupación de pisos y locales, etc., serían imposibles de conseguir bajo el régimen de unanimidad previsto en la Ley de Propiedad Horizontal. No es necesario poner aquí de relieve el aforismo romano “Communio est mater discordiarum”. Exigir la unanimidad para adoptar estos acuerdos convertiría todas estas actuaciones en un imposible conceptual, como muy bien lo demuestra la experiencia profesional diaria en nuestros despachos.
Por ello el legislador ha modificado hasta doce veces el artículo 17 que regula el régimen de mayorías en los acuerdos de las juntas de propietarios con la finalidad de rebajar el durísimo régimen de unanimidad. Incluso, como sabemos, para instalar un punto de recarga eléctrica en la plaza de garaje, ya no se exige ni siquiera el acuerdo de la comunidad de propietarios, bastando con que el propietario que adquiere un vehículo eléctrico notifique a la misma la instalación del wallbox en su plaza de garaje; y ello, pese a que la derivación de la toma de energía eléctrica desde el contador del usuario hasta su plaza de garaje, supone una “invasión” de elementos comunes no demasiado estética en muchos casos. Y en el mismo sentido, el “cambio de uso” de local a vivienda fue interpretado muy acertadamente por nuestra jurisprudencia en el sentido de entenderse permitido sin consentimiento de la comunidad de propietarios, siempre que no estuviera prohibido expresamente por los estatutos. Y es significativo puntualizar que llevar a cabo la actividad de alquiler turístico, que hasta ahora era libre (produciendo con frecuencia graves perjuicios a las comunidades) y que solo se podía prohibir expresamente por un acuerdo de la comunidad modificando los Estatutos y reflejándolo en el Registro de la Propiedad, a partir del 3 de abril de 2025, fecha de la entrada de vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, quien desee destinar un piso al alquiler vacacional necesitará el consentimiento expreso de la comunidad de propietarios aunque, eso sí, siguiendo la nueva línea no será necesario que el acuerdo se adopte por unanimidad (cosa que sería imposible) sino por la mayoría de tres quintos de propietarios que representen tres quintos de las cuotas de participación.

“El legislador ha modificado hasta doce veces el artículo 17 que regula el régimen de mayorías en los acuerdos de las juntas de propietarios con la finalidad de rebajar el durísimo régimen de unanimidad”

Sin embargo, creo que la técnica adoptada en los últimos veinticinco años de ir rebajando el régimen de unanimidad cada vez que surge una nueva “necesidad social”, es deficiente porque ello exige al legislador introducir una nueva reforma legal cada vez que surja una nueva situación que precise acuerdos de la comunidad.
Debemos aceptar que conseguir la unanimidad en una comunidad de vecinos es casi humanamente imposible ya que la situación personal, la familiar, la económica, o simplemente los intereses de cada propietario, son siempre diferentes. Y el llamado “juicio de equidad” consagrado en el párrafo segundo del número 7 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, no es satisfactorio, porque en definitiva se trata de una especie de “juicio rápido” que exige la intervención judicial, con los costes, molestias y dilaciones que ello conlleva.
Por ello, el Libro V del Código civil catalán de 2006, que en buena medida se ha inspirado en el Código civil español debidamente actualizado con la jurisprudencia más reciente, ha adoptado, especialmente desde su reforma por Ley 5/2015, de 13 de mayo, el principio de las mayorías como regla general para adoptar acuerdos, con contadas excepciones para las que se requiere el régimen de unanimidad. Así, por ejemplo, para modificar el título de constitución o los estatutos, el artículo 553.26 de dicho cuerpo legal (553.25 en su redacción originaria de 2006) exige la mayoría reforzada de cuatro quintos del total de propietarios con derecho a voto que representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participación. Con ello se evita que una minoría exigua (a veces un solo propietario) pueda vetar arbitrariamente un acuerdo de la comunidad. Y la jurisprudencia de nuestra Dirección General, consciente desde hace tiempo de la existencia de este problema, lo ha puesto de relieve expresamente, entre otras, en la Resolución de 1 de junio de 2020 donde indica que “Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la ley… han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces”.

“Sería deseable que una iniciativa parlamentaria propusiera la modificación del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal consagrando el principio general de mayorías reforzadas”

Y el lector que haya tenido la paciencia de llegar hasta aquí se preguntará: ¿a cuento de qué viene toda esta disertación?
En nuestros despachos vemos a diario la problemática social del día a día e intentamos dar solución a ello con los instrumentos de los que disponemos.
Cada vez es más frecuente contemplar el hecho de que la concordancia entre el título de adquisición de un inmueble y la realidad extra registral es diferente(1). Ello se detecta especialmente cuando, por ejemplo, con motivo de una venta, el atribulado vendedor acude al notario a comunicarle el problema de que, después de formalizar la venta en documento privado y después de recibir las arras del comprador, se encuentra éste con el obstáculo de que la descripción del título y su inscripción registral no coincide con la realidad extra registral y por tanto, y por indicación del tasador de la entidad que va a conceder el préstamo hipotecario, se obstaculiza o incluso se frustra la operación.
El problema es solucionable fácilmente cuando se trata de una propiedad individualizada, como por ejemplo un chalet, ya que el notario hará la oportuna declaración de obra nueva prescrita e incluso, sin necesidad de ésta, bastará con que autorice una escritura de rectificación de descripción y superficie, ya que nuestra Dirección General, atenta como siempre a la problemática social del momento, ha resuelto el problema en la Resolución de 18 de abril de 2023, donde la cuestión de fondo recaía sobre la rectificación de superficie de un elemento privativo en una propiedad horizontal (en concreto un piso duplex), con una diferencia de más del 50% de superficie real frente a la inscrita; pues bien, la Dirección General resuelve que se trata de “rectificar un dato registral erróneo que debe sustituirse por el que, en su momento, se debió registrar”, sin necesidad de formalizar declaración de obra nueva, y siempre que se acredite por certificado de técnico y de catastro que la discordancia era un simple error en la declaración de obra nueva original. En la misma línea solucionadora de problemas están las Resoluciones de nuestro Centro Directivo de 20 de septiembre de 2021 y 16 de noviembre de 2021, donde en aquellos casos en los que la propiedad horizontal tumbada es más bien un “complejo inmobiliario privado” (parecido pero no igual) donde la propiedad horizontal es casi inexistente al no existir apenas elementos comunes, ha dictaminado que para la rectificación de uno de los inmuebles que la integran basta la mayoría cualificada de tres quintos del total de propietarios que representen tres quintos de las cuotas de participación. Pero hay que puntualizar que lo ha hecho basándose en la redacción del artículo 10 apartado 3-b de la Ley de Propiedad Horizontal en su redacción del año 2013, cuyo quórum lamentablemente ha desaparecido en la reforma del Real Decreto-ley de 27 de diciembre de 2023.

“No se puede tornar en abusiva esa especie de ejercicio de ‘derecho de veto’ que algún copropietario puede ejercer indiscriminadamente en las juntas de las comunidades de propietarios, impidiendo el objetivo de que la realidad física de un inmueble coincida con la inscripción registral”

Nuestra Dirección General, por tanto, ha llegado hasta donde podía llegar.
Pero el problema se torna insoluble cuando el inmueble a rectificar es simplemente un piso, porque aquí no bastará que un técnico determine la antigüedad y por tanto la caducidad de las acciones de la Administración, ni que indique que la mayor cabida se debe a un error originario en la descripción y no a una invasión de elementos comunes. No, no bastará. Dicha actuación ha de ser refrendada por la unanimidad de los propietarios. Y si por cualquier motivo un solo propietario se opone, el titular de la finca mal descrita no podrá rectificar su título, ni inscribirlo.
Sería deseable, por tanto, que una iniciativa parlamentaria propusiera la modificación del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal consagrando el principio general de mayorías reforzadas, siguiendo la misma línea ya consagrada en el Código civil catalán, para que no se pueda tornar en abusiva esa especie de ejercicio de “derecho de veto” que algún copropietario pueda ejercer indiscriminadamente en las juntas de las comunidades de propietarios, impidiendo el objetivo de que la realidad física de un inmueble coincida con la inscripción registral.

(1) Aunque desde 1990 las leyes estatales y autonómicas del suelo exigen certificados finales de obra para que concuerde dicho certificado con la originaria descripción de la obra nueva, el caso es que por diversos motivos es frecuente la discordancia entre uno y otra.

Palabras clave: Veto, Unanimidad, Mayoría.
Keywords: Veto, Unanimous, Majority.